Gewerbemietvertrag

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Mietvertrag über Gewerberäume

Zwischen

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(Vermieter)

und

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(Mieter)

wird folgender Geschäftsraummietvertrag geschlossen:

§ 1 Mieträume

Vermietet werden im Haus

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(Straße, Hausnummer)

folgende Räume:

       a) Erdgeschoss:            ……………………………………………

       b) 1. Etage:                   ……………………………………… usw.

       c) Keller:                       ……………………………………………

       d) Dachboden:              ……………………………………………

       Die Mietfläche beträgt  …………… qm.

Für die oben genannten Räume erhält der Mieter folgende Schlüssel:

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Schäden an diesen Räumen sind dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen.
 

Der Mieter ist verpflichtet, eine Glasversicherung für sämtliche Fenster-, Schaufenster- und Türscheiben der Mieträume (oder sonstige Versicherungen nach Vereinbarung, wobei eine Doppelversicherung durch Mieter und Vermieter vermieden werden sollte) in ausreichender Höhe auf eigene Kosten abzuschließen und den Abschluss bzw. das Fortbestehen dem Vermieter nachzuweisen.
 

Der Vermieter schuldet die rechtzeitige Überlassung der Räume. Bei verspäteter Räumung durch einen Vormieter richten sich die Rechte des Mieters, einschließlich Kündigung und gegebenenfalls Schadensersatz, nach den gesetzlichen Voraussetzungen; ein pauschaler Haftungsausschluss wird nicht vereinbart.

§ 2 Mietzweck

Die Vermietung erfolgt zur Nutzung als [Nutzungszweck genau beschreiben]. Wird eine hierfür erforderliche Erlaubnis nicht erteilt, kann der Mieter bis zur Überlassung in Textform zurücktreten. Dieses vereinbarte Rücktrittsrecht gilt auch bei Gründen in seiner Person.

Wird der Rücktritt weniger als 14 Tage vor Vertragsbeginn erklärt, richtet sich ein etwaiger Ersatzanspruch nach den gesetzlichen Voraussetzungen. Eine automatische Entschädigung von zwei Monatsmieten wird nicht vereinbart.

§ 3 Ausstattung der Mieträume / Rückbauverpflichtung

Der Zustand bei Übergabe wird in einem von beiden Parteien bestätigten Protokoll dokumentiert. Bei Vertragsende sind die Räume geräumt und besenrein zurückzugeben. Vertragsgemäße Abnutzung begründet keine pauschale Endrenovierungspflicht. Etwaige wirksame, gesondert vereinbarte Rückbaupflichten bleiben unberührt. Überlassenes Inventar:

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Werden bauliche Veränderungen an der Mietsache (Einbauten, Umbauten, Ausbauten) durch den Mieter vorgenommen, verpflichtet er sich, nach Beendigung des Mietverhältnisses diese zu beseitigen.

§ 4 Mietzeit und ordentliche Kündigung

Das Mietverhältnis beginnt am ……………………… und endet
am ………………………

Alternative A – befristete Laufzeit: Das Mietverhältnis verlängert sich um [Anzahl] Jahre, wenn nicht spätestens sechs Monate vor Ablauf eine Kündigung in Textform beim anderen Vertragspartner zugeht. Ein Einschreiben ist für die Wirksamkeit nicht erforderlich; der rechtzeitige Zugang muss nachweisbar sein.

Oder:

Das Mietverhältnis beginnt am ………… und läuft auf unbestimmte Zeit.

Alternative B – unbefristete Laufzeit: Es gelten die gesetzlichen Kündigungsfristen für Geschäftsräume (§ 580a Abs. 2 BGB), sofern nicht hier eine wirksame abweichende Frist ausdrücklich vereinbart wird: [Regelung]. Die Kündigung soll in Textform erklärt werden; ihr Zugang ist maßgeblich. Vor Unterzeichnung ist genau eine Laufzeitvariante auszuwählen.

§ 5 Fristlose Kündigung

Beide Parteien können aus wichtigem Grund nach § 543 BGB außerordentlich kündigen. Bei Zahlungsverzug gelten insbesondere die gesetzlichen Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB. Eine frei einzutragende, von diesen Voraussetzungen losgelöste Rückstandsgrenze wird nicht vereinbart.

Eine außerordentliche Kündigung wegen anderer Pflichtverletzungen setzt regelmäßig die gesetzlich erforderliche Abhilfefrist oder Abmahnung voraus; gesetzliche Ausnahmen bleiben unberührt. Auch die Kündigungsrechte des Mieters richten sich nach diesen Voraussetzungen.

§ 6 Mietzins

Die monatliche Grundmiete beträgt Euro …………… Sie ist im Voraus, spätestens am 3. Werktag jeden Monats, kostenfrei an den Vermieter auf dessen Konto bei der …………………………-Bank zu zahlen.
 

Folgende Nebenabgaben hat der Mieter innerhalb eines Monats nach erfolgter Rechnungsstellung zusätzlich zu entrichten:
 

Betriebskosten in Höhe von Euro ……………

anteilige Heizkosten entsprechend der Heizkosten VO

sonstige Kosten: ……………… in Höhe von Euro ……………
(eine spezifizierte Auflistung ist empfehlenswert)

§ 7 Anpassung des Mietzinses

Eine automatische Indexanpassung wird mit diesem Muster allein nicht vereinbart. Soll sie gelten, ist vor Vertragsabschluss eine vollständige gesonderte Indexklausel auszuarbeiten und insbesondere anhand des Preisklauselgesetzes auf Zulässigkeit zu prüfen. Vertragsbindung bzw. Verlängerungsrecht, Indexreihe, Bezugsmonat, Anpassungsmechanismus und symmetrische Erhöhungen und Senkungen sind eindeutig festzulegen.

Weitere Mietänderungen bedürfen einer wirksamen Vereinbarung oder gesetzlichen Grundlage. Ein veraltetes Indexbasisjahr wird nicht als unveränderlicher Vertragsmaßstab vorgegeben.

Haben die vom Mieter auf eigene Kosten vorgenommenen baulichen Veränderungen eine Werterhöhung der Mieträume zur Folge, so hat diese bei einer Neufestsetzung des Mietzinses außer Betracht zu bleiben.

§ 8 Mietkaution

Der Mieter zahlt eine Kaution in Höhe von drei Monatsmieten. Die Kaution ist vom Vermieter auf einem gesondert geführten Konto aufzubewahren.

§ 9 Bauliche Veränderungen, Ausbesserungen

Bauliche Veränderungen an den Mieträumen darf der Mieter nur nach Vorliegen der schriftlichen Zustimmung des Vermieters vornehmen lassen. Die Zustimmung darf verweigert werden, wenn ein wichtiger Grund vorliegt.
 

Etwaige Werterhöhungen der Mieträume werden angemessen vergütet, es sei denn, es handelt sich um bauliche Veränderungen, die bei Vertragsende wieder rückgängig gemacht werden.
 

Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen richten sich nach den gesetzlichen Duldungs-, Ankündigungs- und Schutzvorschriften. Mietminderungs- und Schadensersatzrechte werden nicht pauschal ausgeschlossen.

Der Vermieter kündigt beeinträchtigende Maßnahmen rechtzeitig und entsprechend den gesetzlichen Anforderungen an, damit der Mieter seinen Betrieb darauf einstellen kann. Die Folgen fehlender oder unzureichender Ankündigung richten sich nach den gesetzlichen Voraussetzungen.

Bei einem konkreten berechtigten Anlass darf der Vermieter oder sein Beauftragter die Räume nach rechtzeitiger Ankündigung zu zumutbaren Zeiten besichtigen; betriebliche Belange sind zu berücksichtigen. Bei unmittelbarer Gefahr gelten die gesetzlichen Notfallbefugnisse. Ein jederzeitiges anlassloses Zutrittsrecht, auch in Abwesenheit des Mieters, wird nicht eingeräumt.

§ 10 Instandhaltung/Instandsetzung der Mieträume

Instandhaltung und Instandsetzung obliegen grundsätzlich dem Vermieter. Der Mieter zeigt Mängel unverzüglich an und haftet für von ihm zu vertretende Schäden nach den gesetzlichen Vorschriften. Eine Kostenübernahme für bestimmte Wartungs- oder Reparaturarbeiten bedarf einer gesonderten transparenten und angemessenen Regelung; unbestimmte Leerfelder begründen keine Übernahme.

Schönheitsreparaturen werden nicht pauschal auf den Mieter übertragen. Eine gesonderte Vereinbarung ist anhand des Übergabezustands, des Umfangs der Arbeiten und der AGB-rechtlichen Grenzen zu prüfen.

§ 11 Nutzungsänderung, Untervermietung, Nachmieter

Der Mieter darf die Räume nur mit schriftlicher Zustimmung des Vermieters zu einem anderen als den im Vertrag festgelegten Zweck nutzen.
 

Eine Untervermietung ist nur mit schriftlicher Zustimmung des Vermieters gestattet.

Die Zustimmung kann verweigert werden, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Sie kann aus wichtigem Grund widerrufen werden.
 

Der Mieter ist berechtigt, einen Nachmieter zu stellen, der in den Mietvertrag zu den gleichen Bedingungen innerhalb der Restlaufzeit des Vertrages eintritt, sofern gegen die Bonität des Nachmieters, gegen dessen Person und die Branche (auch im Hinblick auf einen Konkurrenzschutz) keine Einwendungen bestehen. Der Vermieter ist verpflichtet, mit diesem Mieter zu unveränderten Bedingungen einen Vertrag für die Restlaufzeit abzuschließen.

§ 12 Außenreklame

Der Mieter ist berechtigt, an bestimmten Teilen der Außenfront des Gebäudes Firmenschilder, Leuchtreklame sowie Schaukästen und Warenautomaten anzubringen, soweit der Gesamteindruck der Gebäudefront dadurch nicht beeinträchtigt wird.

Die gesetzlichen und ortspolizeilichen Vorschriften über Außenreklame sind zu beachten.
 

Verlegt der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses seinen Betrieb, so ist er berechtigt, ein halbes Jahr an der Eingangstür ein Hinweisschild anzubringen.

§ 13 Sachen des Mieters

Rechte Dritter an eingebrachten Sachen, insbesondere Leasing, Sicherungsübereignung und Eigentumsvorbehalte, sind nach tatsächlichem Stand zu benennen, soweit dies für Rechte des Vermieters relevant ist. Eine unzutreffende pauschale Eigentumsversicherung wird nicht verlangt.

Folgende Sachen sind hiervon ausgenommen:

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§ 14 Wettbewerbsschutz

Der Vermieter verpflichtet sich, während der Mietzeit weder auf dem Mietgrundstück noch auf ihm gehörenden Nachbargrundstücken (Straße, Hausnummer) gewerbliche Räume an einen Mitbewerber des Mieters zu vermieten.

Diese Verpflichtung erstreckt sich nicht auf den Fall einer Änderung des Nutzungszwecks der Mieträume.

§ 15 Besondere Vereinbarungen

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§ 16 Gerichtsstand

Für Streitigkeiten über das Mietverhältnis gilt insbesondere der ausschließliche Gerichtsstand am Ort der Räume nach § 29a ZPO.

§ 17 Sonstiges

Mündliche Nebenabreden zu diesem Vertrag bestehen nicht.
 

Änderungen sollen in Textform dokumentiert werden. Bei einer Laufzeit von mehr als einem Jahr sind die gesetzlichen Anforderungen der §§ 578, 550 BGB zu beachten. Individuelle Abreden haben gemäß § 305b BGB Vorrang; gesetzlich erforderliche strengere Formen bleiben unberührt.

Ist oder wird eine Bestimmung dieses Vertrages unwirksam, so berührt dies die Wirksamkeit des Vertrages nicht.

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Ort, Datum

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Unterschrift Vermieter                        Unterschrift Mieter